里約奥運結束，2020年將交棒於日本東京舉辦，奧運所帶來的觀光人潮及產業發展，讓主辦城市東京的房產交易持續熱絡。許多房地產及財經專家都預言東京的房市將在這4年呈現急速翻漲的「好市」。
對於台灣民眾而言，房地產是最佳投資理財標的，但因台灣近年房市冷清，投資海外房地產就成為了最佳選擇，而其中以日本房地產最受台灣投資人青睞。
日本國民所得是台灣近三倍，大都市的房地產價格和台北相對來說更便宜，以長期持有來說
收房租不啻是另一種保險的投資方式。
日本收租代投資當房東，無論從何種角度來看，都極具吸引力，加上日本房價位於低檔，日本房市自然成了資金充裕的亞洲投資人的選擇。
以往在台灣仲介日本房產的公司多是推薦投資人購買日本的小套房型物件，及中古屋或RC構造的房子，目前也有房仲業者認為，日本的房市以整棟式建築為主，推薦客戶整棟式的套房建物，可以做多功能的規畫及利用。
不論是那一種房型、只要管理完善、都會提高房客承租的意願、投資東京房地產在台灣這幾年下來、許多投資人寫下了教戰手冊。
首先第一是出租率、第二是台灣人很容易忽略的每個月固定的管理修繕經費、第三是退租後的清潔、修繕經費。第四是稅務問題、包括房租收入的交稅、固定資產稅等。第五也是海外房東頭痛的問題就是房租的入金管理、及房客的品質。
在空屋率超高的日本、要當房東、就須慎選管理公司、出租率是多久、平均空屋時間是多久、詢問清楚後、才能對自己的財產找到最好的代管者。
另外管修經費雖不能省、但好的管理公司可以監督建築物的管理組合也就是台灣的管委會、將費用做最好應用、也不會隨便調漲。
在清潔修繕方面、尋找報價合理、施工細心的公司是代管業必須幫客戶做好的部分。這部分、要好好的打聽口碑、因為房東們人不在東京、亂報價的代管公司所在多有、必須小心。
好的代管公司會幫房東詳細檢查、比如該是前房客需負擔的修繕費用、或者不需要更換修理的部分也覺不會要求房東負擔、整修完之後的點檢、也須確實。以免新房客入住後、發現問題、房東還要在花一次費用修理。
好的代管公司會幫房東省下大筆日本房屋修繕裝潢工程支出費用，有問題也會立即回報。
在房租交稅方面、代管公司會幫房東計算如何扣抵是最划算。
在房租入金方面、海外房東常會忘記檢查帳戶、導致租金被拖延甚至退租才發現沒收到租金、這是就必須在日本的管理公司、確實幫房東執行房租入金檢查。
還有因為人不在日本、無法定時檢查物件、常發生房屋被租客損毀或租客失蹤等奇怪案例、這些都是看似法治的日本社會也會出現的光怪陸離的狀況。
目前市場上出現包租代管日本房地產的業務、就是針對前述有經驗的房東所提出的問題、全方位的解決方案。在收費方面、大都是以月租金的百分比來計算、投資人在計算後、覺得空租期間需支出的管修、稅費、加上碰到不良租客的風險、還不如交給代管公司划算的話、包租代管也是一個不錯的選擇。
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租期中◎租賃契約製作◎申請火災保險◎ 租屋保證公司申請◎ 租賃物件交接◎ 每月水電表計算◎ 代收訂金、押金、租金與各項費用◎ 維護修繕◎ 公設清潔◎ 租客問題排除◎ 代繳各項稅費 ◎ 月末編制報表◎ 契約更新◎ 代收租金◎ 會計帳同步進行系統
租約結束後◎ 房屋、設備的清潔和復原◎ 屋況回復工程估價◎精算租金和押金◎ 欠租催收◎ 代發存證信函◎ 招募廣告
〈2016/09/22/03：34〉
