台湾新聞

【東京訊】東京都豐島區與文京區近期相繼檢討《旅館業法施行條例》，因應近年小型旅館、簡易宿所及住宿設施快速增加，提出更完善的管理措施，希望在促進觀光發展的同時，也兼顧住宅區居民生活品質與公共安全。對於有意在東京投資旅館、簡易宿所或民宿的業者而言，未來申請及營運管理規範將更加明確，也代表經營管理要求將進一步提高。

近年日本觀光市場快速復甦，東京都住宿需求持續攀升，不少住宅改建為旅館或簡易宿所，雖帶動地方經濟，也衍生垃圾處理、噪音、治安、旅客管理及鄰里糾紛等問題。為兼顧觀光發展與居民生活品質，東京都各行政區近年陸續檢討旅館管理制度，豐島區與文京區近期公布的修法方向，也受到旅館業者及投資人的高度關注。

豐島區已公布《旅館業法施行條例》修正草案，並展開公開意見徵詢（Public Comment）程序。修法內容主要著重於強化旅館營運管理，包括要求營業場所應配置管理人員、部分住宿設施須符合櫃台（Front）設置或相關管理規定、加強垃圾分類及清運管理、完善噪音與異味防制措施，以及要求業者於開業前加強與周邊居民溝通及資訊公開。此外，海外經營者須指定日本國內代理人，違規業者除可能接受行政指導及勸告外，也可能依法公開業者名稱，以提升住宿業管理品質及經營透明度。依目前規劃，修正條例預計自2026年10月28日起施行，在此之前提出申請的案件，原則上仍適用現行規定。

另一方面，文京區也正研議修訂《旅館業法施行條例》，並已提出修正方向供區議會審議。由於區內住宅區、學校及醫療機構密集，區政府認為有必要重新檢視旅館設置標準及營運管理方式，希望在促進觀光發展的同時，降低住宿設施對周邊生活環境的影響。根據目前公開資料，修正方向包括加強住宅區旅館設置管理、完善開業前與居民溝通機制、強化住宿安全、環境衛生及營運管理等。不過，相關內容目前仍屬研議階段，正式修正條例、施行內容及實施日期，仍須待區議會審議及區政府正式公布。

業界普遍認為，新制度有助提升住宿品質、旅客安全及地方管理效率，但對中小型旅館及簡易宿所經營者而言，也意味著設施設備、人力配置及法令遵循成本將增加。尤其首次投入旅館市場的投資人，未來在規劃階段將需要投入更多時間了解各行政區不同的管理規範。

值得注意的是，日本《旅館業法》屬全國性法律，各地方自治體可依據當地實際情況制定《旅館業法施行條例》。因此，即使同樣位於東京都，各行政區在旅館設置條件、申請流程及營運管理要求上，仍可能有所不同。隨著東京都各區陸續檢討相關制度，未來其他行政區也不排除跟進修法。

近年不少台灣人在東京都投資旅館、簡易宿所及民宿，豐島區因鄰近池袋商圈，文京區則擁有東京大學、醫療機構及成熟住宅區，一直是海外投資人關注的熱門區域。隨著地方政府逐步加強管理，新申請案件在行政程序、設備要求及營運管理方面都可能更加嚴格，投資成本亦可能提高。

因此，建議有意赴日投資旅館、簡易宿所或民宿的台灣業者，除了解中央《旅館業法》規定外，也應事先確認各行政區最新《旅館業法施行條例》及申請條件，並充分評估設備、人力及管理成本，避免因地方制度調整而影響投資計畫。

豐島區修法重點

• 強化旅館管理人責任。
• 部分住宿設施須符合櫃台（Front）設置或相關管理規定。
• 加強垃圾分類、清運及環境衛生管理。
• 強化噪音、異味等環境管理措施。
• 開業前須加強與周邊居民溝通及資訊公開。
• 海外業者須指定日本國內代理人。
• 違規業者可能接受行政指導、勸告及公開名稱。

文京區研議方向

2026.07.29

【東京訊】 日本於2026年4月1日正式施行修正後的《區分所有法》（建物區分所有法），針對近年日益嚴重的高齡化社會與老舊公寓問題，大幅調整公寓（マンション）管理制度，希望改善管理困難、住戶難以形成共識等長年存在的問題，提升公寓管理效率與居住安全，也被視為日本近年最重要的公寓管理制度改革之一。

日本法務省指出，此次修法主要是因應「兩個老化（二つの老い）」的現象，也就是建築物老舊化與住戶高齡化。隨著大量公寓屋齡超過40年，加上所有權人高齡、繼承未完成、部分住戶失聯或長期空屋，使得管理委員會經常無法順利召開會議，重大修繕與管理決策也因此延宕，因此政府推動此次制度改革，希望建立更有效率、更具彈性的公寓管理制度。

首先，是放寬部分管理決議程序。過去公寓進行修繕工程、修改管理規約等事項時，常因部分所有權人失聯、未出席或無法取得聯繫，而無法達成法定決議門檻，導致許多必要的修繕工程一再延後。新制度實施後，在符合相關法律規定的情況下，可提高管理決策效率；對於下落不明的所有權人，也可透過法院程序處理，避免少數失聯住戶影響整棟公寓的正常管理。

第二，是建立管理失能公寓的法院介入制度。若公寓因所有權人不明、管理委員會無法正常運作、修繕工作長期停擺等情況導致管理失能，法院可依法選任專業管理人協助接管管理事務，避免建築物持續老化，保障住戶的居住安全與公共利益。

此外，近年日本各地也頻繁出現俗稱「垃圾屋（ゴミ屋敷）」的案例。部分住戶因長期堆積垃圾、散發惡臭、滋生病媒蚊蟲，甚至影響消防安全，不僅造成鄰居困擾，也讓管理組合長期面臨難以處理的困境。修法後，管理組合在面對嚴重妨害其他住戶共同利益的情形時，將有更完善的法律制度可循，必要時可透過法院程序尋求處理，以維護社區整體居住環境與公共安全。

另一方面，新法正式施行後，不少公寓管理組合也將陸續檢討並修訂管理規約，以符合新的法律規定。日本國土交通省也同步修訂《標準管理規約》，提供各管理組合作為參考。

近年來，愈來愈多台灣人在日本購買公寓自住、投資或出租，尤其東京、大阪、福岡及熊本等地皆有不少台灣屋主。

此次《區分所有法》修正後，未來公寓管理委員會在修繕工程、公共設施改善、管理規約修訂及部分重建相關決策方面，將更容易完成法定程序，對於長期因住戶失聯而無法推動管理工作的老舊公寓，預期將帶來正面影響。

另一方面，已在日本購買公寓的台灣民眾，也建議主動向管理公司或管理組合確認：

* 管理規約是否已依新法完成修訂。

* 公寓是否需重新召開區分所有權人大會。

* 修繕積立金（修繕基金）及重大修繕決議程序是否有所調整。

* 管理組合是否已配合新法建立相關管理制度。

若未充分了解新制度，未來在行使表決權、參與管理、出售房屋或配合重大修繕時，都可能受到一定影響。

日本目前約有七百萬戶以上的分層所有公寓（マンション），其中屋齡超過40年的老舊公寓數量正快速增加。此次《區分所有法》修法，被視為日本因應人口高齡化與都市更新的重要制度改革，不僅影響日本民眾，也與近年持續增加的外國籍公寓所有權人息息相關。

日本此次修正《區分所有法》，反映的不只是法令調整，更是日本因應高齡化社會、住宅老舊化及人口結構變遷的重要政策改革。近年來，愈來愈多台灣人在日本購屋自住或投資，除了關注房價與租金收益外，也應留意公寓管理制度、修繕積立金及管理組合的運作情形。良好的管理不僅影響居住品質，更直接關係到房產的長期價值。

對所有在日本持有公寓的台灣屋主而言，未來除了是房屋所有權人，更是社區管理的重要參與者。積極了解法令變化、參與管理組合運作，不僅有助於保障自身權益，也將成為維持公寓品質與資產價值的重要關鍵。

2026.07.27