普通公寓（Apartment）與高级公寓（Mansion）的區别
所謂普通公寓（Apartment），一般是指木造或輕鋼结構等低層的集体住宅。有时也被稱作“高地集體住宅（Heights）”和“公寓式住宅（CorporatedHouse）”。而高级公寓（Mansion）一般指剛筋混凝土结構的集体住宅。
這兩種建物在規模跟價格上都不一樣，不過以投資人的角度來看，房地產最重要的還是地段。
在日本，越接近車站附近的建地越稀少，可以投資的還是以中古屋為主，根據日本東京投資統計會社的調查,發現中古屋市場活躍的重要原因為中古屋與新成屋的投資回報率差異顯著.
調查數據顯示,新成屋與中古屋的表面投資回報率差額呈擴大趨勢。
中古屋大致分為築淺物件(建成後15年以內物件)與筑古物件(建成後超過15年物件).以前的投資家主要目標為筑淺物件,最近對筑古物件感興趣的投資家也大幅增加.
經分析後,發現主要原因為相對於筑淺物件的6至7%的投資回報率,筑古物件的投資回報率可以到達8至10%.
綜合上述情況,目前投資中古屋的投資家開始出現追求更高投資回報率的現象.
在購買超過15年物件時，要注意修繕費用跟當地的租屋市場，我們很幸運的活在網路發達的時代，即使不了解物件所在地的行情，即便無法親自跑到現場做調查，仍然可以透過很多網站所提供的資訊提供我們作為參考。幾個比較具體的指標例如：屋齡多久、距離車站多遠、當地最大的房型需求等等的資訊，根據手邊的資料跟查詢的結果做比對(例如：面積大小 建築年份 建築構造等等)，還可發現要找的物件過去交易價格的紀錄。
除了套房，一整棟的租賃住宅外，日本還有一種新型的自住,出租兩用型不動產物件。
此類物件從外觀上來看,為有現代設計感的豪宅,內部各局的分布為,上層作為自住空間,備有明亮開放式的起居室,下層則作為出租空間,同時備有太陽能發電系統,家用小型電梯以及制震裝置等標準裝備。
由於出租的樓面使用位於外側的樓梯,因此不會影響到自住的功能,目前深受購買房屋自住及投資客的注目。
對於不少海外投資房地產的客人,希望在出租收益的同時,又可以保留一部分自己 前往日本時居住的空間，這種物件也是投資人可以考慮的投資標的。
在自備款不多的情況下，投資小單位的一棟建租賃住宅，改裝成SHARE HOUSE，也是一種投資方法。
這種小型的一棟建租賃住宅在建地缺乏的東京涉谷，新宿區，非常常見，如一棟二或三樓，四到六個房間，為了節省經費，日本人通常都是不經由管理公司，自己來管理，擁有這種建物的華僑也不少。
不過在都心的一棟建昂貴，建築年數舊的話貸款也困難，雖然在台灣的媒體上有一些報導名人以現金購入的例子，一般普通人的財力還是難以做這樣的操作。但是由這些案例可以了解，在東京投資房地產還是以23區為標的較為主流。
最後來總結投資人在購買東京一棟建應該注意的事項。
第一，無論是木造或鋼筋水泥，房屋本身的建築品質關係到日後維護所需費用，投資人須注意。
第二，建物所處地段招租是否容易，通常離車站二十分鐘以上，投資人就必須考慮。
第三，修繕費用需多問多比較，室內裝潢須符合日本租客使用習慣。
第四，如需貸款的話就不能只看建物的表面投報，必須詳細計算管修，稅金及招租期間的支出，租金收入扣除支出支付貸款後的實際投報率，才是投資人的真實收益。
第五，人不在日本的台灣房東則必須慎管理公司。
管理公司的抉擇，將影響投資房經營的成敗，以下簡單歸納出五個重點：
管理公司透過報章雜誌、網路、房仲業等各種方式增加曝光率，增加房客詢問度。
嚴格審查房客的工作背景，過濾入住後房租滯繳的問題、房客素質造成居民恐慌的問題等。
解決房東最擔心的房租滯繳問題：第一時間對應房客生活上的問題作直接對應窗口，對房東房客來說，是省時省力的最佳橋 樑。
代理匯款房租以及定期性的寄送各種資料─每個月和每年的房租收支表、入退租的各種契約事務知、每年的稅務申告通知等，比董事長秘書還要仔細貼心。
房間的續約更新、退居解約、退居後的清潔、押金的返還等管理公司都能對應，以上繁雜的手續與程序如果可以透過管理公司全程處理的話，即便是工作繁忙的上班族也能輕鬆經營自己的房子。
在各式各樣的投資方式中，投資海外房地產只是其中的一種，其中目前日本盛行的整棟租賃住宅的投資，如果搭配貸款雖然可以以小博大，但要慎選仲介，幫投資人說明法律，稅務，融資等事宜，與其他投資一樣，投資人自己也須做功課，隨時注意市場動向，尤其不動產是長期投資，不是進場就能獲利了結的，所以投資人最好是以閒置資金來進行，有正確心態，又選對物件的話，才能當個愉快的包租公。
