【東京訊】隨著日本不動產市場近年持續吸引國際資本，台灣等海外投資者持有日本公寓的比例逐年攀升。然而，日本《區分所有法》及相關配套法律修正案將於今年 4 月正式施行。此次修法核心在於大幅降低管理決議的門檻，旨在解決因屋主「長期缺席」或「管理感薄弱」導致的社區維護僵局。專家警告，此制度變革雖提升了管理效率，但也可能讓少數人更容易主導重大議案，海外屋主若未能及時掌握新制，恐面臨資產權益受損的風險。
過去，日本老舊公寓的管理常受限於「出席率低迷」。以東京都內屋齡超過 30 年的公寓為例，外國業主比例往往占半數左右，這些屋主常因未居住在日本、通訊地址異動或語言障礙，導致管理總會出現大量「不出席、不表態」的缺席者。
依照現行法規，管理費調整等「普通決議」需過半數同意；而「規約修改」等涉及所有權人重大利益的「特別決議」，則需達到區分所有權人數與議決權總數的 4 分之 3 以上。由於現行分母包含全體屋主（含缺席者），導致許多重要議案因達不到法定門檻而長期卡關。本次修法的主要目的，即是透過調整決議的分母計算方式，排除「行蹤不明者」或調整計算基準，降低推動管理事務的難度。
修法後，原本難以鬆動的特別決議門檻將顯著降低。以一棟擁有 100 戶、採 1 人 1 議決權的公寓為例：
- 現行制度： 修改規約等特別決議，至少需要 75 人以上 同意。
- 新制度下： 在符合特定公告與通知條件下，門檻可轉化為以「出席者」為基準。若僅 51 人出席，再取其 4 分之 3，僅需 39 人以上 同意即可通過決議。
這意味著，未來可能僅需約四成屋主的同意，即可拍板涉及全體利益的重大變更，這對不常居住在日本、難以掌握會議動態的海外屋主而言，無疑是一大警訊。
針對海外投資者關心的參與權，法律專家指出，日本法律對於擔任管理委員會委員（理事、監事）的資格，原則上並無國籍或居留簽證之限制。
只要是登記名義上的「區分所有權人」，無論是持有觀光簽證、商務簽證，或是未入境日本的屋主，在法律上皆具備出席總會、行使議決權及「被選舉為管理委員」的權利。然而，實務運作上仍受限於各社區的「管理規約」。若規約註明理事須由「現住屋主」擔任，則不常在日本的海外屋主將被排除。隨著數位化轉型，部分社區已開始修訂規約允許「視訊參與」及「非居住屋主」任職，屋主應主動確認所屬社區之規約現況。
法律門檻降低雖能加速行政，但也引發管理顧問與法學專家的憂慮：
- 少數意見主導： 特定利益團體可能利用門檻降低，在未經廣泛共識下推動對己有利的方案。例如，廢除機械式停車場、變更公共空間用途為電動車（EV）充電站等。
- 利益衝突風險： 專家提醒，應警惕社區轉向「管理業者管理者方式」，即不設理事會，直接由物業管理公司兼任管理者。由於發包維修與審核合約皆屬同一體系，容易出現利益衝突。
- 大額預算通過： 動輒數千萬日圓的大型修繕工程，若由相對少數的同意票決定，未來可能導致管理費劇增或大筆額外攤提。
律師建議，海外屋主最直接的自保方式是「提高總會出席率」。因為出席人數越多，通過決議所需的同意票基數也會隨之增加。若無法到場，應善用「議決權行使書」明確表態。
此外，修法後召集通知將新增「議案要點摘要」，協助屋主判讀內容。專家提醒，法律修正後，社區規約並不會自動更新，仍須經由總會特別決議完成修訂。海外屋主應主動聯繫管理公司，確保聯絡資訊正確，並在涉及「重建決議」（門檻原則上為 5 分之 4）等極高門檻事項時，尋求律師或「公寓大廈管理士」的協助。
本次修法明文要求區分所有權人應負起「相互協力」的義務。這代表日本政府對所有屋主發出明確訊號：既然擁有產權，就不應對管理置身事外。對於將日本房產視為純投資工具的買家，未來必須投入更多心力關注管理動態，以確保自身資產不因缺席而被「代為作主」。
2026.01.26
