關於東京23區
日本東京都市中心可被劃分為5個地域, 包括都心3區、城東地區、城南地區、城西地區及城北地區。每個地域可按特別區再細分, 共有23個特別區, 簡稱為東京23區。
根據2020年東京都的人口統計, 人口較多的特別區分別有世田谷區(約94萬人)、練馬區(約74萬人)、大田區(約74萬人)、江戸川區(約69萬人)和足立區(約68萬人)。相反, 人口較少的特別區分別有千代田區(約6萬7千人)、中央區(約17萬人)、台東區(約21萬人)和荒川區(約22萬人)。
租金回報率排名前3位均在城東地區
根據我們2020年1-12月東京23區各區整體中古房屋市場的買賣及出租成交數據的統計及分析結果（※）, 東京市中心整體租金回報率約4.22%, 同比微降約0.1個百分點。按特別區看, 租金回報率排名前3位分別是江戶川區(5.17%), 足立區(5.03%)和葛飾區(4.84%), 都在城東地區。加上荒川區(4.48%)、江東區(4.48%)及墨田區(4.26%), 前10名中城東地區佔了6名。
其餘4位有城南的世田谷區(4.36%)、都心的中央區(4.34%)、城北的板橋區(4.65%)和北區(4.36%)。
數據來源: WealthPark
(1)根據國土交通省不動産交易數據計算的中古房屋平均單價及其同比增長率
(2)根據東日本不動産流通機構首都圏出租市場交易數據計算的中古房屋平均租金及其同比增長率
（※）中古房屋的價格、租金及租金回報率因地區，樓齡，房屋面積和狀態等而異, 以上的統計僅供參考之用。
城東地區不但房價漲幅高, 租金也有增長
根據同樣的統計與分析數據, 同年東京市中心整體的中古房屋均價每平方米約90萬日圓, 同比增幅約3.6%, 而平均每月租金每平方米約3,200日圓, 同比增幅約1.3%。
從以上的表格可見, 平均單價的同比增長率較高的地區都在城東地區, 有葛飾區(+11.3%)、荒川區(+9.3%)、足立區(+8.1%)和江東區(+5.6%); 而其中足立區和荒川區的平均租金也比其他地區的增長率高, 分別同比增長2.9%和2.6%。
城東地區是具有「下町」風情和東京灣沿岸發展顯著的地區。「下町」是指江戶時代平民在地勢較低居住的地方。生活機能齊全, 物價低, 加上到都心的大手町、丸之內、日本橋等東京站周邊的辨公區上班也很方便。儘管如此城東地區的房屋價格及租金與其他地區相比仍然便宜, 令該地區的居住需求增加。在城東地區中人流較多的車站有除了較人熟悉的秋葉原和上野之外, 也有足立區的綾瀨和北千住、荒川區的日暮里、江東區的門前仲町等等。
至於其他地區, 平均房價每平方米過1百萬日圓的中央區、品川區、澀谷區和新宿區的平均單價同比增長都達4%以上。
租金方面, 千代田區和港區分別同比下降1.5%和0.5%。由於新冠肺炎的影響, 有些租客因可遠端工作或選擇了在都心外圍租金較便宜的地區。千代田區的大手町站和港區的品川站都位於東京代表性的商業區。
值得一提的是同屬都心的中央區不但房價有增長, 租金仍同比上升2.7%。這或反映了於中央區的東京奧運會選手村仍受到廣泛關注, 其資產價值及都心的便利性有被看好。
我們將會陸續介紹租金投報率較高及房價增幅較高的東京地區, 其居住特色及根據房齡、面積等細看各區的中古房屋市況表現和預估, 讓海外投資者了解更多東京各地的物業投資潛力!
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