普通公寓（Apartment）與高级公寓（Mansion）的區别

所謂普通公寓（Apartment），一般是指木造或輕鋼结構等低層的集体住宅。有时也被稱作“高地集體住宅（Heights）”和“公寓式住宅（CorporatedHouse）”。而高级公寓（Mansion）一般指剛筋混凝土结構的集体住宅。

這兩種建物在規模跟價格上都不一樣，不過以投資人的角度來看，房地產最重要的還是地段。

在日本，越接近車站附近的建地越稀少，可以投資的還是以中古屋為主，根據日本東京投資統計會社的調查,發現中古屋市場活躍的重要原因為中古屋與新成屋的投資回報率差異顯著.

調查數據顯示,新成屋與中古屋的表面投資回報率差額呈擴大趨勢。

中古屋大致分為築淺物件(建成後15年以內物件)與筑古物件(建成後超過15年物件).以前的投資家主要目標為筑淺物件,最近對筑古物件感興趣的投資家也大幅增加.

經分析後,發現主要原因為相對於筑淺物件的6至7%的投資回報率,筑古物件的投資回報率可以到達8至10%.

綜合上述情況,目前投資中古屋的投資家開始出現追求更高投資回報率的現象.

在購買超過15年物件時，要注意修繕費用跟當地的租屋市場，我們很幸運的活在網路發達的時代，即使不了解物件所在地的行情，即便無法親自跑到現場做調查，仍然可以透過很多網站所提供的資訊提供我們作為參考。幾個比較具體的指標例如：屋齡多久、距離車站多遠、當地最大的房型需求等等的資訊，根據手邊的資料跟查詢的結果做比對(例如：面積大小 建築年份 建築構造等等)，還可發現要找的物件過去交易價格的紀錄。

除了套房，一整棟的租賃住宅外，日本還有一種新型的自住,出租兩用型不動產物件。

此類物件從外觀上來看,為有現代設計感的豪宅,內部各局的分布為,上層作為自住空間,備有明亮開放式的起居室,下層則作為出租空間,同時備有太陽能發電系統,家用小型電梯以及制震裝置等標準裝備。

由於出租的樓面使用位於外側的樓梯,因此不會影響到自住的功能,目前深受購買房屋自住及投資客的注目。

對於不少海外投資房地產的客人,希望在出租收益的同時,又可以保留一部分自己 前往日本時居住的空間，這種物件也是投資人可以考慮的投資標的。

在自備款不多的情況下，投資小單位的一棟建租賃住宅，改裝成SHARE HOUSE，也是一種投資方法。

這種小型的一棟建租賃住宅在建地缺乏的東京涉谷，新宿區，非常常見，如一棟二或三樓，四到六個房間，為了節省經費，日本人通常都是不經由管理公司，自己來管理，擁有這種建物的華僑也不少。

不過在都心的一棟建昂貴，建築年數舊的話貸款也困難，雖然在台灣的媒體上有一些報導名人以現金購入的例子，一般普通人的財力還是難以做這樣的操作。但是由這些案例可以了解，在東京投資房地產還是以23區為標的較為主流。

最後來總結投資人在購買東京一棟建應該注意的事項。

第一，無論是木造或鋼筋水泥，房屋本身的建築品質關係到日後維護所需費用，投資人須注意。

第二，建物所處地段招租是否容易，通常離車站二十分鐘以上，投資人就必須考慮。

第三，修繕費用需多問多比較，室內裝潢須符合日本租客使用習慣。

第四，如需貸款的話就不能只看建物的表面投報，必須詳細計算管修，稅金及招租期間的支出，租金收入扣除支出支付貸款後的實際投報率，才是投資人的真實收益。

第五，人不在日本的台灣房東則必須慎管理公司。

管理公司的抉擇，將影響投資房經營的成敗，以下簡單歸納出五個重點：

管理公司透過報章雜誌、網路、房仲業等各種方式增加曝光率，增加房客詢問度。

嚴格審查房客的工作背景，過濾入住後房租滯繳的問題、房客素質造成居民恐慌的問題等。

解決房東最擔心的房租滯繳問題：第一時間對應房客生活上的問題作直接對應窗口，對房東房客來說，是省時省力的最佳橋 樑。

代理匯款房租以及定期性的寄送各種資料─每個月和每年的房租收支表、入退租的各種契約事務知、每年的稅務申告通知等，比董事長秘書還要仔細貼心。

房間的續約更新、退居解約、退居後的清潔、押金的返還等管理公司都能對應，以上繁雜的手續與程序如果可以透過管理公司全程處理的話，即便是工作繁忙的上班族也能輕鬆經營自己的房子。

在各式各樣的投資方式中，投資海外房地產只是其中的一種，其中目前日本盛行的整棟租賃住宅的投資，如果搭配貸款雖然可以以小博大，但要慎選仲介，幫投資人說明法律，稅務，融資等事宜，與其他投資一樣，投資人自己也須做功課，隨時注意市場動向，尤其不動產是長期投資，不是進場就能獲利了結的，所以投資人最好是以閒置資金來進行，有正確心態，又選對物件的話，才能當個愉快的包租公。

日本的賃貸住宅與中文的租賃住宅有一些類似，也有不相同的地方，台灣的日本不動產投資風潮在這幾年下來，各個專營的業者主打不同項目，有新建大樓的銷售，商區一整棟店面的投資，雖著越來越多台灣銀行業者進駐日本，台灣投資者在日本貸款方便許多，台灣盛行的收房租繳貸款的房屋投資方式，在日本也能適用，但要如何運用呢？

原來在台灣經營日本房屋買賣仲介業者大都推薦大樓的套房給投資人，因為外國人在日無法貸款，小套房金額低，台灣投資人大都是以現金買入，如果有餘裕的話，可以跟台灣一樣，多買房，多收租。但越來越多台灣投資人發現，扣除管修稅費，日本套房實際投報率不高，再加上如果有退租，修繕，空屋期間，這些成本加起來，要在日本跟台灣一樣當一個愜意的包租公並不容易。

所以一些在台灣的仲介業者，開始幫投資人規劃，比如從租賃改營民宿，或轉手容易的高級大樓的豪宅。另外許多實際在日本經營不動產的台灣華僑，開始幫台灣的投資人規劃一整棟的賃貸住宅的買賣。

台灣人要投資日本的不動產，終究是在外國，許多應該注意的法律，稅務，費用問題，如果沒有在當地可靠的仲介幫忙，一頭熱買下之後，後續問題是非常頭痛的。

而台灣華僑經營的不動產業者為何要推薦台灣投資人購買賃貸住宅呢。

首先來看這一棟由台灣人買下，在東京晴空塔附近的五樓公寓，因為是由木造一棟建改建成鋼筋水泥公寓，基地小，一層樓只能規畫兩間套房，但為了符合日本上班族的租屋需求，浴廁分開，室內洗衣機放置場所，流理台等一應具全，免治馬桶，浴室乾燥設備及附螢幕對講機等，在附近九萬多的租金行情下，如果八間房滿租，加上一間店面，收入扣除貸款，管修費用等，對房東來說投報率相當可觀。

不過這需要仲介幫人在台灣的房東規劃好完善的融資還款及公寓管理，投資人才能安心無憂的收房租。

目前這種整棟購買的方式在台灣投資人當中非常有人氣，不過負責管理跟招租的日本宅建士新行內武說，海外投資人要注意建物的新舊關係到貸款的成數及利率，還有建物本身的防震狀況，這則是關係招租的難易度及日後建物的轉手。

不只小建商，包括三菱等日本多家大型不動產公司以東京都心為中心，增加興建為單身人士推出的租賃物件，以因應都心的單身人口不斷增加衍伸出的住宅需求。

大型建商的建物離車站近，戶數也多，租賃住宅大廈和出售的種類不同，每戶專用面積為25~40平方公尺為主的房型，標準租金為十萬日圓以上，規格並不亞於出售物件，而具備隔音功能、廚房及一體成型浴室等住宅設備也是賣點。由於開發物件入住率幾乎為100%，完工一年後目標是賣給壽險公司等法人投資者。

就跟投資股票一樣的道理，投資房地產也是要跟著大戶走，這也是目前在日本經營不動產的台商推薦賃貸住宅的理由。〈2016/12/23/03：00〉

日本、台湾双方の課税権の調整と二重課税の排除等を取り決めた「日台租税協定」が2017年1月1日から適用開始されるのに合わせて、九州の企業に協定への理解を深めてもらい、台湾への投資を呼びかけるセミナーが12月20日、JR博多シティ会議室で開催された。(主催：鹿児島県台湾蓬莱会、日本中華聯合總会青年部　後援：台北駐福岡経済文化辦事處、台湾貿易センター福岡事務所)

講師は台湾財政部国際財政司司長　宋秀玲氏と香港・華南・台湾等における日系企業へのサポートに豊富な経験を持つ奥田健士公認会計士の二人で、約40人の聴衆に対して協定の内容や事例を丁寧に説明し、質疑応答を行った。

開会に先立って挨拶に立った台北駐福岡経済文化辦事處の戎義俊處長(総領事)は「台湾は距離が近いだけでなく世界一の親日国であり、国交が無いにも拘らず年間600万人もの人が両国を往来している。これに加えて租税協定が適用されるようになれば、両国の経済面での障壁はますます低くなる。この協定をきっかけに台湾への投資を増やし、台湾が進めている新南向政策を一緒に進めることで、日本企業の皆さんに多くのメリットを享受して頂けるものと確信している」と述べた。

このセミナーのためにわざわざ本国から駆け付けた台湾財政部国際財政司の宋秀玲司長は、10年にわたって交渉を続けてきた日台租税協定がいよいよ来年1月から適用開始となることについて感慨を表明するとともに、その内容と節税以外に日本企業が受ける様々なメリットを丁寧に説明した。

その中で台湾への投資が東南アジアのみならず、ヨーロッパ、カナダ、オーストラリアなどを含む世界へ飛躍する足掛かりを作るものであること。更に中国本土と台湾との様々なレベルでの強い結びつきを考えれば、政治的に安定し、価値観を共有する台湾を経由することが日本企業の対中ビジネスのベストな選択であることなどを強調した。

次いで説明に立った奥田健士氏は、公認会計士らしく、具体的な数字を挙げながら台湾における会社の設立から消費税の取り扱い、決算申告、課税方法などが租税協定でどう変わるか。更に現地法人設立と支店開設維持のメリット・デメリット比較などをケーススタディ的に解説した。

その後の質疑応答において、台湾市場の有望さを示すものとして、現状においても台湾に進出している日本企業の80％が黒字であることが報告され、二重課税排除等をもたらす今回の租税協定適用が更に台湾市場の魅力を増すであろうことを納得した。

また、台湾経由の中国市場開拓や世界市場開拓を参加者が具体的なシナリオとして思い描くことが出来る有意義なセミナーとなり、散会した。

駐札幌弁事処陳桎宏処長が12月14日、札幌市内にて開催された北海道議会日台親善議員会「望年の夕べ」に出席、「最近の台湾情勢と台日関係」をテーマに講演を行った。

陳処長は講演で、民主、自由、法治、人権といった普遍的価値観を日本を含む先進諸国と共有する台湾では、特に今年就任した蔡英文総統が日本との友好交流に大変注力しており、また先般は1979年の国交断絶以来初となる米国次期総統との電話会談を実施、国際社会の一員としての責務を全うする強い意志を示したと述べ、ICAO、UNFCCC、INTERPOLといった国際組織への台湾の参加に支持を呼び掛けた。

講演の後半では台湾と日本・北海道との交流の現況を紹介。人気の観光地である北海道には昨年55万人もの台湾人観光客が訪れており、今年も記録更新が期待出来るとした。また、少年野球等のスポーツ交流、先住民文化交流等、多分野の友好交流が相互訪問の活発化で大きく拡大しているとし、各種交流を下支え頂いている北海道議会議員各位に感謝の意を述べると共に、明年の「さっぽろ雪まつり」前夜、謝長廷駐日代表を迎えるレセプションへ参加して頂ければ、と期待を述べた。

会には北海道辻泰弘副知事、北海道議会日台親善議員会和田敬友会長、北海道議会加藤礼一前議長等、合計40人あまりが参加。和田会長は挨拶の中で、明年2月の同議員会による台湾訪問では、総統府、立法院、台中市、高雄市等への表敬訪問、ランタンフェスティバル開会式への参加を予定しており、実りある交流が出来るよう大いに期待している、と述べている。

台灣科學技術學會於１２月１８日舉行２０１６年冬季演講會和會員大會，共有３０多位會員出席，當天也舉行理監事選舉，選出新任理事和監事，並由黃野銀介擔任下一屆理事長。

　台灣科學技術學會由在日本的台灣科技學術界人士組成，會員多為學者專家和博士生，每年在冬、夏兩季舉行演講會和會員大會，提供會員間彼此交流的機會，藉此獲得台日科學技術最新資訊。

　當天演講會中邀請東京工業大學助教張裕淵和東京都市大學名譽教授榎本良輝兩位來賓，分別以「５Ｇ無線通訊技術」和「降低汽車燃料費－內燃機燃燒室壁面的瞬間溫度測量（自動車の燃費向上のためのー内燃機関燃焼室壁面の瞬間温度計測）」為題，發表演講。

　理事長德山喜政在致詞時表示，他擔任理事長的任期期滿，感謝４年來理監事和事務局的努力，並希望大家能協助新任理事長。

　當日也舉辦懇親會和會員大會，並舉行新任理監事選舉，經投票選出５位理事和２位監事，並由理事推選出黃野銀介擔任下任理事長。

　任教於木更津工業高等專門學校機械工學科的黃野銀介表示，自己從學生的時候便加入台灣科學技術學會，已入會２０多年，也曾擔任事務局長和８年的理事。他認為上任後最重要的，是將日本的會員帶到台灣進行交流，參與２０１７年的中日工程技術研討會，同時也整理會員名冊。

　他也希望，未來有更多留學生和企業界人士以及日籍人士入會，雖然每個人的專攻不盡相同，但還是可以藉此接觸到不同領域的知識。

日本を訪れる外国人旅行者向けのビジネスチャンスを探るセミナー「インバウンドビジネス最前線」(主催：日本政府観光局、西日本新聞社、日本経済新聞社) が12月 19日、福岡市天神のエルガーラ ホールで開かれ、観光・宿泊・飲食業界などから約140人が熱心に耳を傾けた。

基調講演に立った三菱総合研究所、政策・経済研究センターの劉瀟瀟研究員は、中国人による爆買いの衰退がささやかれていることについて、為替レートの影響が大きく、人民元ベースではそれほど減っておらず、依然として消費意欲は衰えていないだろうと述べた。しかしながら、今後の日本観光は「東京、箱根、富士山、京都などのいわゆる『ゴールデンルート』だけの観光から地方への周遊や体験」に、また「クルーズ船の団体客から家族連れや小人数の若いグループ客」に変化するだろうと指摘し、今からそれへの対応を考えておかなければならないと述べた。

続いて行われたパネルディスカッションでは、高山市ブランド海外戦略部長の田中 明氏、ジャーマン・インターナショナルＣＥＯのルース・マリー・ジャーマン氏、黒川温泉 旅館わかば 代表取締役の志賀 希氏が自らの体験やインバウンドビジネスに対する見通しを述べた。

高山市の田中 明氏は30年間の誘致活動の成果として、同市の人口88,381人に対して年間のインバウンド客が約4倍の35万人に達することを紹介した上で、東日本大震災を挟んでも台湾からの来客が安定した伸びを示していることを披露した。

また、熊本県黒川温泉の志賀 希氏は、経営する旅館わかばの国別宿泊者数のスライドを示しながら、熊本地震後、国内を含む来客数が全体的に落ち込んだ中で台湾からの来客数が突出して増えたことで随分救われたと述べ、感謝の念を示した。

パネルディスカッション終了後の懇親会場では、講演者やパネラーと参加者との間で「日本的なものを前面に出す方が良い」、「日本人の英語レベルは思っている以上に高いのだから、自信をもってコミュニケーションすべき」、「スマホやＳＮＳをうまく使い、スピーディなやりとりをすることが大きい成果を生む」、「インバウンドビジネス成功の決め手は本気度」などの話が続き、盛況のうちにセミナーを閉幕した。

由石川縣台灣華僑總會所舉辦的「２０１６年台日友好年末親善懇親會」，於１２月１１日在金澤東急飯店舉行，共有１２０多位來賓參加，駐大阪辦事處處長陳訓養、金澤市長山野之義和加賀市長宮元陸、石川縣日華親善協會會長長井賢誓也都受邀出席。

石川縣台灣華僑總會會長陳文筆在致詞時表示，石川縣台灣華僑總會成立３年以來，因為會員以及相關人士給予的支援和指導，才有今天的進步。他表示，對於能夠追隨前輩深耕台日交流的足跡感到自豪，今後也會本著設立初衷繼續努力。

會中，主辦單位準備了２０１６年僑會活動紀錄片和照片，讓在場來賓一同回顧。當天也頒發感謝狀和獎品，表揚６位在過去一年間協助僑會的會員。

為了帶動現場氣氛，由會員和留學生等帶來餘興節目，包含黑田節、臺灣原住民舞蹈、和大合唱「啊~福爾摩沙水庫之父」等表演，也安排了抽獎單元，各個大獎讓現場來賓情緒達到最高點。

石川縣台灣華僑總會也希望明年能繼續進行台日草根交流，並且擴大生根，也期盼全體會員共同朝著這個目標努力。